Những người chơi bài biết rằng những tay chơi lớn thường nhặt tiền lẻ từ các tay chơi cò con, tích luỹ và sau đó nướng trong những ván bài lớn cuối cùng. Những tay chơi ấy, đến cuối, té ra lại là những người thua nhiều nhất, thua hết những gì đang có, thậm chí là chưa từng có.
Bất động sản nghỉ dưỡng cũng như vậy. Biên lợi nhuận là rất tốt cho những người thắng. Nhưng thường sẽ chỉ có 2-3 tay chơi thắng mà thôi.
3 hoặc 4 năm nữa chúng ta sẽ biết rõ ai thắng ai thua. Nhưng đến giờ này, trên cơ sở những thông tin công khai có được, có thể nhận định trong việc đầu tư Bất động sản nghỉ dưỡng:
1. Kẻ có xác xuất thắng lớn nhất là Vin khi:
(a) có kinh nghiệm điều hành và có uy tín thương hiệu,
(b) có nguồn lực/dòng tiền lớn từ các sản phẩm khác,
(c) có chung phân khúc khách hàng trung cao cấp nhờ vậy có thể cross-sales mạnh,
(d) các địa điểm đầu tư đều rất chọn lọc, và không nơi nào quá 20% lượng khách thường xuyên của vùng nhờ vậy luôn có công suất kể cả khi lượng khách đến vùng biến động.
2. Kẻ thất bại lớn nhất là FLC đối với Bất động sản nghỉ dưỡng (có lẽ không cần để thêm chữ “có xác suất”) khi mà:
(a) không có cả kinh nghiệm quản lý vận hành lẫn thương hiệu.
(b) các địa điểm đầu tư đều cực kỳ bất lợi: tất cả các nơi đều bất tiện đi lại hoặc/và thiếu một hệ sinh thái du lịch, đặc biệt Sầm Sơn chỉ khai thác được 2,5 tháng/năm.
(c) không có một dòng tiền ổn định nào đáng kể để chịu trận cho mảng nghỉ dưỡng vốn đòi hỏi “trường vốn”.
3. Novaland khá thông minh khi chọn nơi đầu tư khá chắc chắn (proven location). Chỉ cần họ làm không quá tệ là họ sẽ thắng. Họ cũng có lợi thế khi mà tỷ trọng đầu tư không quá nhiều so với tiềm lực, và dòng tiền ổn định. Nếu họ có vấn đề, chắc chắn sẽ đến từ mảng căn hộ chứ không phải từ Bất động sản nghỉ dưỡng (nhưng với cách làm, địa điểm và chính sách giá hiện tại thì đang khá ổn). Rủi ro lớn nhất của họ (nếu có) không đến từ vấn đề kinh doanh.
4. Sun: dù không có những dòng tiền ổn định đáng kể khác, nhưng mỗi địa điểm họ đầu tư đều chắc, khai thác vượt quá công suất thiết kế và giúp họ có kinh nghiệm vận hành và thương hiệu mạnh. Có lẽ họ sẽ ổn như hiện tại: không là big winner sẽ không là loser.
5. Hoa Sen: chắc không cần phải nói thêm. Quan điểm nhấn mạnh lợi thế phần cứng rẻ (công trình, xi măng và sắt thép) như là năng lực cạnh tranh cốt lõi trong ngành du lịch cao cấp đã cho thấy tầm tư duy của ban lãnh đạo…
