Table of Contents

Bạn đăng băn khoăn về sự khác nhau giữa sổ hồng và sổ đỏ? Bài viết sau sẽ giải đáp cho bạn biết về sự khác nhau giữa sổ hồng và sổ đỏ?

Phân biệt sổ hồng và sổ đỏ, đây là vấn đề mà nhiều người quan tâm và thường hay hiểu sai, vậy cụ thể như thế nào?

1. Sổ đỏ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là mẫu sổ do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành để ghi nhận quyền sử dụng đất trong đó có: Đất ở, Đất nông nghiệp, đất rừng, đất giao thông, đất phi nôn nghiệp….. khi được cấp cho đất ở và có nhà ở trên đất, thì phần nhà ở sẽ được ghi là Tài sản gắn liền trên đất.

2. Sổ hồng: Là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do Bộ xây dựng ban hành trong đó ghi rõ: Sở hữu nhà ở như thế nào? sử dụng đất ở thuộc sử dụng riêng hay chung: cấp cho nhà riêng đất hoặc nhà chung đất như nhà chung cư.

3. Bây giờ các loại sổ này đều thông nhất cấp đổi một loai giấy chứng nhận nhà đất là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cụ thể hơn như sau:

1. Phân biệt Sổ trắng, Sổ hồng, Sổ đỏ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

SỔ TRẮNG LÀ GÌ?

“Sổ trắng” được cấp theo quy định tại Nghị định 02-CP ngày 04/01/1979 của Hội đồng Chính phủ về ban hành điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã, thị trấn và Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 của Hội đồng Nhà nước trong đó diện tích đất được cấp căn cứ theo hồ sơ và các giấy tờ liên quan của người sử dụng đất được UBND xã, phường, UBND huyện, thị xã xác nhận thì diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là ghi nhận hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Như vậy, diện tích đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có thể xem là chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.

Sổ trắng hiện nay có rất nhiều loại: cấp trước 30-4-1975 có văn tự đoạn mại bất động sản, bằng khoán điền thổ; cấp sau 30-4-1975 có giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận (hoặc quyết định) của UBND cấp huyện công nhận quyền sở hữu nhà ở…

Theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP, ngày 25 tháng 5 năm 2007, bắt đầu từ 1-1-2008, những loại giấy trắng nếu muốn giao dịch thì mới phải đổi qua giấy hồng (đối với các loại giấy trắng về nhà và đất), giấy đỏ (đối với các loại giấy trắng về đất).

Các loại giấy trắng chỉ là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhưng có ghi diện tích đất khuôn viên thì được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất gắn liền. Do đó, đối với những trường hợp đó, sẽ được chuyển đổi qua giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (giấy hồng mới).

Cho đến nay chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào của cơ quan có thẩm quyền quy định cụ thể “sổ trắng” là một trong những loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật thì để bảo vệ quyền lợi cho người dân nhiều địa phương đã xem “sổ trắng” là một trong những loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003.

Khoản 1, Điều 5 – Luật đất đai 2003, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

SỔ HỒNG LÀ GÌ?

Sổ hồng là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị (nội thành, nội thị xã, thị trấn) được quy định tại Nghị định số 60-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

Trên sổ hồng thể hiện đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất ở (số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng…) và quyền sở hữu nhà ở (diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu nhà, diện tích sử dụng chung, riêng…).

Sổ này có màu hồng nhạt và do UBND tỉnh cấp. Sau này để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng, pháp luật cho phép UBND tỉnh được ủy quyền cho UBND quận, thị xã cấp sổ hồng cho chủ sở hữu trong phạm vi địa bàn mình quản lý.

SỔ ĐỎ LÀ GÌ?

Sổ đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn) được quy định tại Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa chính.

Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nông thôn. Sổ này có màu đỏ đậm và do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng.

Ngoài ra, đa phần sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình (vì thường gắn với đất nông nghiệp, lâm nghiệp…) nên khi chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch dân sự nói chung liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải có chữ ký của tất cả các thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu của hộ gia đình đó. Trong khi đó, đối với sổ hồng thì khi chuyển nhượng, giao dịch chỉ cần chữ ký của người hoặc những người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Để thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Mặc dù đã có mẫu Giấy chứng nhận mới nhưng trên thực tế, do người dân đã quá quen sử dụng tên gọi “sổ hồng” “sổ đỏ” nên sau khi có mẫu Giấy chứng nhận mới người dân vẫn gọi Giấy chứng nhận mới này là “sổ đỏ”, “sổ hồng”. Vì thế, tên gọi sổ đỏ, sổ hồng trong thời gian gần đây không còn mang ý nghĩa giống như lúc nó mới được sử dụng.

2. Giá trị pháp lý của Sổ hồng, sổ trắng, sổ đỏ và Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định: “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp trước ngày nghị định này có hiệu lực thi hành thì vẫn có giá trị pháp lý và được cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu”.

Như vậy, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP đã quy định rõ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp trước đây vẫn có giá trị pháp lý và chỉ đổi (không phải cấp lần đầu) sang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu (không bắt buộc).

Theo Điều 152 Luật Nhà ở cũng quy định rõ về hiệu lực pháp lý của các giấy chứng nhận về quyền sở hữu đối với nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành: “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trong các thời kỳ trước đây, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai mà trong nội dung đã ghi nhận về nhà ở được xây dựng trên đất ở đó thì nay vẫn còn nguyên giá trị pháp lý và không phải đổi lại theo quy định về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Điều 11 của luật này, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mới”.

Như vậy, theo quy định trên thì Luật Nhà ở vẫn tiếp tục công nhận hiệu lực pháp lý của các giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trong các thời kỳ trước đây và không bắt buộc người dân phải đổi sang “sổ đỏ”. Nói các khác thì Luật Nhà ở đã thừa nhận giá trị vĩnh viễn của những “sổ trắng”, do vậy Luật Đất đai không thể hạn chế giá trị của các giấy này, (nhất là những loại giấy có thể hiện quyền sở hữu nhà) bởi nhà ở thì phải gắn liền với đất nên Luật Đất đai cũng phải “khớp” với Luật Nhà ở.

Theo quan điểm của chúng tôi, “sổ trắng” là loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất hợp pháp của người tạo lập, được cấp đúng với quy định pháp luật tại thời điểm đó nên không thể phủ nhận giá trị của các loại giấy này. Bởi suy cho cùng thì “sổ trắng” hay “sổ hồng”, “sổ đỏ” đều do các cơ quan thẩm quyền cấp phù hợp với quy định pháp luật của từng thời kỳ, nên phải được thừa nhận giá trị pháp lý như nhau nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân.

3. Thủ tục đổi Sổ trắng sang Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thủ tục đổi giấy chủ quyền nhà đất từ Sổ trắng sang Sổ hồng cần có các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có xác nhận của UBND phường- xã (2 bản chính).

• Giấy tờ về tạo lập nhà ở, đất ở (1 bản chính và 1 bản sao) theo quy định như: bằng khoán, quyết định giao đất, văn tự mua bán…

• Bản vẽ sơ đồ nhà ở đất ở (2 bản chính).

Các hồ sơ trên được nộp tại UBND quận (bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ), thời gian giải quyết hồ sơ theo quy định là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ (lưu ý: thời gian này không bao gồm quy trình luân chuyển hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính).